Les impacts des projets de loi 141 et 16 sur la copropriété divise au Québec
Au cours des dernières années, le Québec a connu d’importants changements législatifs affectant directement la copropriété divise. Deux projets de loi majeurs — la loi 141 et la loi 16 — ont été adoptés dans le but de moderniser le cadre légal encadrant les syndicats de copropriété, de mieux protéger les copropriétaires et d’assurer une gestion plus rigoureuse des immeubles en copropriété. Ces réformes, bien qu’essentielles, entraînent des responsabilités accrues et des impacts financiers significatifs, notamment en matière d’assurance de copropriété et de gouvernance. Cet article propose une analyse complète de leurs effets concrets pour les administrateurs, copropriétaires, gestionnaires et assureurs du Québec.
Contexte législatif : Pourquoi ces réformes?
Une industrie en mutation
Le marché immobilier québécois a vu une explosion des projets de copropriété depuis les années 2000, notamment dans les grands centres urbains comme Montréal et Québec. Or, le Code civil du Québec et la Loi sur le courtage immobilier n’étaient plus adaptés à cette réalité. De nombreuses failles en matière de transparence, de financement du fonds de prévoyance et de gestion des sinistres ont été mises en lumière.
Des scandales révélateurs
Plusieurs copropriétés mal gérées, voire négligées, ont fait les manchettes. Des sinistres majeurs, l’insuffisance de fonds pour les réparations, des conflits internes et l’absence de planification à long terme ont mis en évidence l’urgence d’une réforme structurelle. Le gouvernement a donc adopté :
- Le projet de loi 141 en juin 2018, modifiant entre autres la Loi sur les assurances;
- Le projet de loi 16 en décembre 2019, modifiant plusieurs dispositions du Code civil du Québec en matière de copropriété divise.
Les principaux impacts du projet de loi 141
1. Nouvelle structure en matière d’assurance de copropriété
Le projet de loi 141 impose aux syndicats de copropriété une obligation claire : souscrire une assurance de l’immeuble à sa valeur à neuf, excluant les améliorations apportées par les copropriétaires.
Ce que cela signifie :
- Une assurance obligatoire couvrant l’ensemble de l’immeuble (structure, parties communes, etc.);
- Un recours plus limité contre les copropriétaires fautifs en cas de sinistre;
- L’obligation de tenir un registre des améliorations pour chaque unité privée afin de permettre aux copropriétaires d’assurer leurs améliorations auprès de leur assureur personnel.
2. Création de l’assurance responsabilité civile obligatoire pour les administrateurs
Les membres du conseil d’administration d’un syndicat doivent désormais être couverts par une assurance responsabilité civile des administrateurs et dirigeants. Cette mesure protège ces derniers contre les poursuites personnelles découlant de leurs décisions de gestion.
3. Émergence du fonds d’autoassurance
Une nouveauté majeure du projet de loi 141 est l’introduction de l’obligation de constituer un fonds d’autoassurance. Ce fonds permet de couvrir :
- Les franchises en cas de sinistre;
- Les montants refusés par l’assureur lorsque ceux-ci ne sont pas dus à un défaut du syndicat.
Le montant du fonds d’autoassurance doit être au minimum égal à la plus élevée des franchises en vigueur. Cela crée un impact financier immédiat pour les syndicats qui doivent mobiliser des sommes considérables.
Les impacts du projet de loi 16
1. Diagnostic technique de l’immeuble (DTI)
La loi 16 introduit l’obligation de faire réaliser un diagnostic technique de l’immeuble (DTI) tous les cinq ans. Ce document, rédigé par un professionnel, identifie les éléments majeurs à réparer ou entretenir, évalue leur état et leur durée de vie utile, et fournit un plan prévisionnel d’entretien.
Pourquoi c’est important :
- Permet une meilleure planification financière;
- Réduit les risques de sinistres majeurs;
- Aide à déterminer les cotisations au fonds de prévoyance sur une base objective.
2. Nouveau calcul du fonds de prévoyance
Avant la réforme, la contribution minimale au fonds de prévoyance était de 5 % du budget annuel. Ce chiffre, arbitraire, ne permettait pas de garantir la viabilité financière à long terme. Avec la loi 16, les contributions doivent désormais être établies en fonction du DTI, assurant une approche beaucoup plus réaliste et rigoureuse.
3. Registre des copropriétaires et des administrateurs
Le syndicat doit tenir à jour un registre détaillé contenant :
- Les coordonnées des copropriétaires;
- Les coordonnées des administrateurs;
- Leurs déclarations d’intérêts et d’éventuels conflits d’intérêts.
Cette obligation favorise la transparence et la saine gouvernance du syndicat.
4. Encadrement des gestionnaires de copropriété
Bien que les gestionnaires de copropriété ne soient pas encore encadrés par un ordre professionnel, la loi 16 permet une meilleure supervision de leurs actes en les soumettant à des exigences accrues de transparence, de collaboration avec le conseil et d’imputabilité.
Impacts pratiques sur les copropriétés québécoises
Hausse des frais de copropriété
L’un des effets directs de l’entrée en vigueur de ces lois est la hausse des charges communes. Entre la constitution du fonds d’autoassurance, l’augmentation des primes d’assurance, les honoraires professionnels pour le DTI et les ajustements au fonds de prévoyance, les syndicats n’ont souvent d’autre choix que d’augmenter les contributions mensuelles des copropriétaires.
Meilleure prévention des sinistres
Grâce à une meilleure gestion des risques, un entretien plus rigoureux, une responsabilisation accrue des administrateurs et une évaluation technique périodique, on anticipe une baisse du nombre de sinistres graves sur le long terme.
Renforcement de la gouvernance
Les conseils d’administration sont désormais tenus à des standards plus élevés de transparence et de planification. Cela a un effet positif sur la prise de décisions éclairées, la confiance des copropriétaires et la valorisation de l’immeuble.
Effets sur le marché de l’assurance
Évolution des couvertures offertes
Les assureurs ont dû adapter leurs produits pour répondre aux nouvelles exigences. On assiste à une segmentation accrue des couvertures :
- Polices spécifiques pour le syndicat (immeuble à valeur à neuf);
- Produits distincts pour les copropriétaires (améliorations locatives, responsabilité personnelle, etc.);
- Assurance des administrateurs et dirigeants incluse ou ajoutée à l’offre.
Franchises plus élevées
En contrepartie de la montée des risques et de la fréquence des réclamations, de nombreuses compagnies augmentent leurs franchises, justifiant d’autant plus la nécessité du fonds d’autoassurance.
Les défis encore à surmonter
Manque d’information des copropriétaires
Beaucoup de copropriétaires ignorent encore les tenants et aboutissants des lois 141 et 16. Une campagne de sensibilisation provinciale serait bénéfique pour assurer une compréhension générale des droits et obligations en copropriété divise.
Coût d’application élevé
La mise en conformité aux nouvelles normes demande des ressources humaines et financières importantes, particulièrement pour les petits syndicats. Certains envisagent même des fusions entre copropriétés pour mutualiser les coûts.
Encadrement encore imparfait des gestionnaires
En l’absence d’un ordre professionnel, certains gestionnaires continuent d’agir sans rigueur. Un encadrement législatif plus formel, tel qu’un permis obligatoire ou une certification provinciale, est attendu par plusieurs acteurs du milieu.
Conclusion
Les projets de loi 141 et 16 ont marqué un tournant majeur dans l’histoire de la copropriété divise au Québec. En mettant en place des mécanismes de protection, de transparence et de rigueur, ils visent une gestion plus saine et prévoyante des immeubles résidentiels. Bien qu’ils engendrent une pression financière réelle sur les syndicats et copropriétaires, leurs bénéfices à long terme en matière de pérennité, de sécurité et de valorisation du patrimoine sont indéniables. Pour les assureurs, courtiers et gestionnaires immobiliers, il s’agit d’une occasion de se positionner comme des partenaires clés dans cette nouvelle ère réglementaire.
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